三中华商务网编者按：著名钢铁市场专家马忠普在他数百篇市场分析文章中，也写了许多关于钢铁企业非钢产业发展，中国房地产市场真正危机的分析文章。特别是当前我国钢铁、煤炭为产业中心的城市，由于钢铁、煤炭产能过剩，社会总需求回落，导致钢铁、煤炭企业和所在城市经济出现很大回落压力。经济衰退，青年人口减少，直接影响这些城市房地产库存大幅上升和房价下行。这是一个在中西部地区经济发展中存在的具有普遍性的问题。钢铁企业困境中如何实现非钢产业在与地方经济合作发展中，创造新产业经济优势。能否实现国家提出的企业包括劳动力在内的生产要素资源要素在社会化发展中得到优化配置，创造新产业优势将直接关系到大钢铁企业和所在城市未来的经济命运。21世纪经济报道记者的这篇专题报道之所以引起人们的关注，就在于这篇报道揭示了这个牵动许多人思考的社会经济课题。
三线楼市去库存鞍山样本：关键在产业换挡
21世纪经济报道记者 定 军 实习记者 张晓君 易坚 鞍山、北京报道
什么话题，在中国牵动了亿万人的神经？房价。房价涨，有人叹；房价落，有人呼。
在上海、深圳、北京频频出现所谓“天价房”之时，21世纪经济报道记者前往三四线城市进行调研，发现一些地方较繁华地段的现房卖3500元/平方米，而且采用了开发商垫付部分买房首付款的方式，但房子却仍然没有想象中那么好卖。
楼市的分化，是一个不容回避的问题：一些三四线城市出现了人口迁移，经济发展减速等问题。这些城市如何在产业升级中，寻找新的经济发展引擎，将是未来城市发展的关键因素。
持续上升的库存
21世纪经济报道记者在沈阳经济区副中心城市鞍山市了解到，较为繁华地段的鞍山师范学院附近，一个楼盘的最新一期现房给出了3500元平方米的价格，而且首付并不需要拿足20%。
“只需要拿出1.5万元，就可以先把房子拿走，其余的慢慢还。”该楼盘一位销售人员说。
据了解，这一楼盘目前已经开发到第四、第五期。前几年，这一楼盘曾销售过4000多元/平方米的价格。但在2014年最低谷时，一度以每平方米不到3000元/平方米的价格出手了不少库存。
现在，该楼盘的价格是3500元每平方米，而且购买70多平方米两居，只需要首付1.5万元，银行首付贷款20%的其他剩余资金由开发商垫付，购房者可以在1-2年内多次付清。
根据记者了解，这一模式在鞍山并不少见。比如距离该楼盘8公里左右的另一个楼盘。该楼盘号称精装修，开价是每平方米5700元左右，也是1.5万首付可以成交，首付剩余部分由开发商垫付，采取无息还款。另外，该楼盘还采取了买楼送数万元不等的家具（消费券）的促销方式。
开发商的种种举措显示，与一线城市的楼市火爆不同，鞍山楼市仍处于艰难的去库存阶段。21世纪经济报道记者了解到，2015年，鞍山房价实际销售在每平方米4600元左右，相比2014年的4663元/平方米略有下降。
如果从居民平均收入来看，鞍山并不应该出现房价下跌的情况。鞍山是沈阳经济区的副中心，经济实力在全省地级城市中位居第一，在辽宁省，鞍山经济总量仅次于大连和沈阳，经济总量为大连、沈阳的一半左右。从地理位置上看，鞍山距离沈阳不到100公里，属于沈阳都市圈的重要城市。
21世纪经济报道记者查询统计数据发现，2015年鞍山城乡居民人均可支配收入分别为29943元、13119元，相比2013年的26662元、14207元，城镇居民收入增加，农村居民收入有所减少，不过仍高于全国农村人均可支配收入11422元的水平。
如果以2015年鞍山城镇人均可支配收入29943元计算，上述3500元/平方米的房价，每平方米相当于鞍山城镇居民不到1个半月的收入，即使按照4600元/平方米的平均数计算，也就相当于鞍山城镇居民不到两个月的收入。
这一数据比全国平均数据要明显有优势。从全国角度而言，2015年全国房地产均价是6792元/平方米，根据统计局披露的数字计算，1平方米房价超过全国城镇居民（按2599元/月计算）2个半月的人均纯收入。
不过，尽管鞍山房价与收入比较低，房子却并不好卖。相反，2015年鞍山商品房销售面积约为314万平方米，比2014年的355万平方米、2013年的889万平方米有明显且持续下降。而鞍山市商品房库存，在2015年末达到1300万平方米，比上一年新增了约383%。
是出现了什么问题，造成该市房地产市场的下行？其关键的问题，恐怕并不仅仅在于“买不起”。
在采访中，一位刚毕业不久的鞍山籍大学生告诉记者，现在鞍山房价下降明显，由于担心进一步降价。所以短期还会看看情况。“现在买房子倒没什么压力，因为家里能给买。”
去库存关键在产业“换挡”
居民观望房价下降是一个方面。
据了解，其实很多开盘的房价已经接近成本价。比如上述现房价格是3500元/平方米的楼盘，相比土地成本1000元/平方米，建安成本（房屋建筑成本和设施设备安装成本）2000元/平方米计算，再大幅降价的空间不大。
另一个原因是，目前鞍山经济增速放慢，影响了居民的收入预期，特别是近几年来鞍山就业机会平平，人口出现外流，这在一定程度上影响了房地产的消费。
长期关注鞍山经济的原鞍钢经济所研究员马忠普认为，重工业出现产能过剩拖累了经济结构较为单一的鞍山市经济。数据显示，鞍山2013年经济总量为2623亿，2014、2015年分别为2385.9亿，2349亿元，名义GDP出现负增长。其中，规模以上工业持续放慢是主要原因。而这也直接影响了居民的购房需求。
鞍山市龙头企业鞍钢的一位人士告诉记者，鞍钢目前效益不好，直接影响了部分人的购买能力。有的鞍钢员工贷款购房每月需要还款1800元，效益好时还能够负担，但是如果出现降薪，就捉襟见肘。
也有统计部门的专家指出，鞍山面临的主要问题是经济增速放慢从而影响居民消费。据鞍山统计局每年公布的统计公报显示，鞍山总人口在300多万，但是最近几年每年常住人口都在下降，这有生育率下降的原因，也有人口外流的原因。
东北师范大学中国东北研究院常务副院长宋玉祥认为，东北地区外出打工等外流人口以年轻人居多，这部分人恰恰是房子刚性需求的主体，这部分人口迁移之后，等于流失了一部分本地的房地产市场刚性需求。
而如果要实现房地产市场的回暖，需要鞍山市转型升级，进一步发展。
典型的案例是重庆。重庆市人口约3000万人，2015年该市城镇人口同比增加55.40万人，商品房销售面积5381.37万平方米，增长5.5%。这表明，快速发展产业经济，提高居民收入，实现城市人口聚集，是促进房地产发展，消化房地产库存的有效手段。
而鞍山本身的工业基础并不差。2015年重庆商品房均价是5496元，同期重庆城乡常住居民人均可支配收入分别为27239元、10505元。也就是说，重庆城镇居民需要2个月收入才可以买一平方米房子。而鞍山城镇居民不到2个月的收入可以买一平方米，买房实力其实比重庆足。
马忠普认为，鞍钢等龙头企业目前需要加快提质增效，鞍山市则要尽快发展新的产业，尤其是第三产业，同时尽快提高农民收入。 未来，鞍山的发展机会仍然不小。在今后3到5年内，通过市场的倒逼，必然会有很多产能落后的钢厂退出，到时候钢铁行业的利润可能会提高，鞍钢和鞍山经济可进入良性发展。
但是钢产业升级转型、扩展产业链条、实施多元化生产还需要时间。马忠普认为，鞍山的高新区目前还在起步阶段，尚未形成大产业优势。
21世纪经济报道记者在鞍山高新区见到，满眼密密麻麻的都是楼盘，包括万科、恒大、华润等大型开发商的项目。如果有一天，当地出现了大批高新工业企业，意味着鞍山工业重新走上快速发展之路。希望那一天的到来不要太远。
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