楼市信贷不断收紧，居民过度“加杠杆”受到严控，住房抵押贷款的风险正在逐渐得到控制和收敛。

一方面，多地商业银行连续上调房贷利率，首套房贷利率连续8个月上升至5.12%水平，相当于基准利率的1.04倍；另一方面，基于消费贷款异常增加、存在违规流入房地产领域的风险，多地区监管出手规范消费贷，亦有商业银行通过缩短长期消费贷款年限甚至暂停消费贷的方式封堵漏洞。

央行营业管理部日前表示，从本次房贷利率调整时间和调整幅度看，是各家银行根据资金成本变化、同业竞争情况、自身市场规模、经营策略和资产负债管理需要进行的自主调整，部分银行通过提高房贷利率压缩个人住房贷款业务规模，加大对实体经济信贷支持力度。

信贷额度紧张

流动性管理压力较大

近期关于楼市的讨论莫过于房贷利率连续上调，涉及包括武汉、郑州及北上广深在内的多个热点城市，首套房贷利率水平较基准利率上浮5%~10%已成为全国房地产市场重点调控城市的普遍现象，甚至不乏银行在将某些地区的房贷利率直接上浮30%或直接停贷。

融360数据显示，2017年5月起，商业银行大幅调高首套房贷款利率，到8月末，首套房平均利率已上升至基准利率的1.04倍；全国533家银行中提供房贷优惠的仅剩19家，占比不足4%。

平安证券首席经济学家张明将房贷利率大幅上升的原因归结为两点：一是商业银行主动落实金融监管要求；二是央行货币投放减少，同业利率飙升。而据中信建投证券测算，房贷利率回升对营收的正面贡献大约为1.4%~4.2%。

“上半年同业负债成本比较高，甚至高于结构性存款算上准备金之后的成本，5%左右的新增负债成本是比较普遍的，而当时中长期贷款的基准利率只有4.9%，由于其他企业的中长期贷款已经在年初完成大部分的定价和签约，能迅速调整的中长期资产就只有房贷了。”某农商行零售条线负责人对记者表示。

这只是商业银行资产定价上的逻辑，从流动性逻辑来讲，在去年行业整体房贷规模快速增长后，不少银行零售贷款的中长期资产占比已接近饱和，流动性管理压力较大。

“现在关键问题还不是利率上升，而是额度的问题。”一家大型银行深圳分行资产负债部负责人称，“商业银行通常的信贷投放都集中于上半年，下半年额度本来就紧张，四季度我们分行房贷方面是一点额度都没了。”

信贷额度紧张，也促使购房者获得银行贷款的审批周期被拉长。兴业证券对银行按揭市场跟踪数据显示，已有不少银行将放款期限提升至45天甚至60天。

“事实上这个放款速度已经算非常快了，现在等上三四个月都是正常的，下半年房贷额度本来就不多，放款节奏肯定是放慢的，这个时候要么主动提高利率早点通过审核，要么就只能等，或者直接放弃。”某股份行上海分行零售部门人士称。

多地出手规范消费贷

除对房贷进行量价调整外，目前已有北京、深圳、南京等地连续出手规范消费贷。人民银行广州分行和广东银监局也在近期联合发布《关于消费贷管理、防范信贷资金违规流入房地产市场的通知》。

《通知》称，今年以来，广东省内部分地区和金融机构的个人消费贷款快速增长，其中个别金额较大、期限较长的消费贷与日常消费属性不匹配，存在违规流入房地产领域的风险。除相关规范要求和数据报送要求外，通知明确表示“原则上不发放金额超过100万或者期限超过10年的综合消费贷款”。

到底有多少消费贷流入房市？易居房地产研究院日前报告显示， 3月份以来，短期消费贷款同比走势大幅攀升，明显偏离稳中有升的零售贷款同比，预计新增异常短期消费贷款金额中至少有3000亿流向楼市，约占新增短期消费贷款总额的30%，其中9成流向粤闽苏沪川冀。

不过，当房贷和消费贷双双受限时，房市是否能真正稳住依旧存疑。一个明显的特征是，在目前整体房地产开发和销售进入下行通道的背景下，新增按揭贷款并无下降趋势。其中，8月份新增贷款数据中，居民中长期贷款增量仍然保持在高位，连续6个月达到4000亿以上的规模。

对此，中信证券宏观研究团队认为，除放款时滞、审批放慢等因素外，还有一个重要因素一直在支撑按揭贷款。

“今年年初以来，开发投资增速下降的幅度并不及预期，较大一部分原因在于三四线城市的量价齐升，刚需在支撑销量走高的同时，按揭在这些三四线城市的增长也十分强劲。”上述团队认为。
 

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