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降准楼市效应 房贷利率或将重回8.5折时代

2015-2-9 10:35:38来源:网络作者:
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  • 导读:
  • 来自市场的数据显示,去年9·30新政及11月的降息,让楼市成交在四季度快速回升,但进入2015年1月份后,刺激效应递减,成交环比下滑20%。
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来自市场的数据显示,去年9·30新政及11月的降息,让楼市成交在四季度快速回升,但进入2015年1月份后,刺激效应递减,成交环比下滑20%。

在2月4日晚降准公布后,券商分析师和地产研究者们表现兴奋。中信建投便指出,降准将使得接下来的成交快速反弹;明源地产研究院认为降准叠加降息,释放的资金会优先流入楼市。

开发商们则没有这么乐观。九龙仓集团副主席周安桥指出,降准并不是要救房地产,其影响不会太大,毕竟很多城市的库存量普遍很大;深圳一大型开发商人士也认为,去年至今的房地产市场状况,是市场自发的调整,也是楼市回归常态的表现,降准不会改变房地产市场内在的发展趋势。

利好开发商及购房人

据众多业内人士估算,本次降准将释放6000亿以上的流动性。明源地产研究院人士预计,本次从银行释放的流动性将有相当一部分会通过房地产开发贷、经营性物业抵押贷款,甚至银团贷款等多种形式,最终流入房地产市场。

实际上,今年以来,房企拿地积极性已明显上升。中原地产市场研究部数据显示,今年1月份以来,一线城市合计成交土地58宗,成交金额达到了530.9亿,相比去年12月的378亿上涨了40.3%。而溢价率则达到了28.6%,这也是2014年1月以后的溢价率最高点。

地产龙头万科最新公布的数据显示,公司1月份新增土地7幅,总金额为68.83亿元,创半年新高。

而对于购房者来说,虽然在去年11月底盼到了央行降息,但截至今年1月底,北上广深一线城市的各大银行首套房利率折扣降幅并不大——除了仅有一家银行实行8,8折以外,其余银行均为9.0-9.5折利率。

明源称,降准后,预计未来一段时间内,各地银行的房贷利率放松程度会进一步加大,主流折扣或将重回8.5折时代。

一季度成交或反弹

中信建投地产小组指出,相对于其他行业,房地产行业是降准的最大受益者。因为降准所带来的银行系统授信额度提升是实实在在的,而且从去年四季度开始,银行系统对房贷已开始变得积极。在未来降准降息周期延续的预期下,行业流动性仍存在改善空间。

从历史上看,历次降息后,市场成交在1个季度内复苏,随后推动2个季度至4个季度的回暖行情。分结构来看,重点二线城市具备更强的弹性。

事实上,自9·30央行房贷新政以来,楼市成交逐渐企稳回升,一二线城市纷纷创下2014年高点,甚至同比有所增长。2015年1月成交环比有所回落,但这主要是季节性因素影响,因为年末是房企销售的高峰。目前市场成交仍处于较好的阶段,一线城市成交量1月同比大幅增长55.03%,二线和三线城市也基本与去年持平。

中信建投由此认为,随着春节后开发商推盘力度的加大以及宽松政策的逐步落实,楼市有望迎来一波明显的反弹。

广州寒桐咨询总经理韩世同对降准的效应表示担忧。他说,降准的确会给楼市带来成交量提升的利好,但是成交量的回升,必然会导致开发商提价。

业内认为,降准后,立即涨起者是股价,逐渐涨起者是房价。

但韩世同认为,去年四季度以来的楼市回暖,带来一、二线城市成交量放大的效应,要强过三、四线城市,因为现在开发商都回到一、二线城市来发展,这个市场支撑力要远远大于三、四线的城市。

1月份54个城市的成交量,平均下调了22%,跟去年同期相比还是有所增长,但是环比跌幅非常大,尤其是一线城市,北京跌了五成,上海跌了四成多,广州跌了三成,这种状况说明目前市场的环境不太支持加量急涨。如果要追求价格的上扬,成交量普遍会回落。这是一个矛盾。

韩世同认为,目前经济普遍下行压力很大,现在不断出台政策,是要减缓下行的压力,楼市会不会全面回暖或者是全面触底回升,仍有待观察。

楼市政策仍将宽松

中信建投认为,从政策角度来看,降准降息最重要的意义在于体现了新常态下的楼市管理层思路:在“稳增长”中房地产投资的重要性依然不可替代,“托底”思维下房地产行业管理路径将体现为“不干扰、不避讳”。其中,“不干扰”指代限购限贷等政策退出,而“不避讳”则明确货币政策调控的全面性。未来房地产业除了在流动性层面获益,在行业政策角度仍存在改善空间。

中原地产研究总监张大伟表示,2014年以来的房地产的支持政策明显可以分为三轮,第一轮是各地的松绑限购政策;第二轮:央行的限购政策调整及降息;第三轮:各地纷纷发布的回购余房,购房补贴及央行的再次降准。

从各地看,到目前为止已经有多地发布了支持楼市的地方补贴政策。土地财政依赖仍在,2014年下半年以来,福建、江西、湖北、湖南、河北、河南及宁夏等省积极出招托市;而北京、上海作为全国最重要的两大一线核心城市,均在第四季度对普通住房标准作出较大幅度调整。

张大伟预计,2015年,房地产政策将延续去行政、重市场的调控思路,并有望在营业税征收、部分一线城市限购等环节进一步放开,地方政府可能还将出台税费减免,购房补贴等多种支持政策。

中国指数研究院人士指出,房地产高库存压力下,市场信心仍显不足。各个城市的库存压力持续加剧,多数城市的可售面积去化周期在15个月的警戒线以上,部分三四线城市的土地库存去化周期更是接近5年。

而降准降息组合效应将持续显现,房地产库存压力将缓解。此次降准将进一步明确购房者预期,加快推动各类住房需求入市,缓解各地高库存压力。但基于春节临近影响,预期政策影响将在3月份开始逐步显现。

张大伟指出,长期来看,我国房地产市场将逐步告别过去住房商品化初期的高速发展阶段,且随着购房适龄人口峰值的即将回落以及劳动力人口总量已经回落,市场发展出现趋势性变化不可回避。

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