房地产市场边际回暖 景气度有望持续回升

近期房地产销售数据显现出积极迹象。专家表示，随着销售、投资等数据不断改善，当前房地产市场回暖势头向好。后续稳定房地产市场政策措施实施力度有望逐步加大，政策效果将更加明显。可以预期的是，房地产市场景气度有望持续回升。同时，随着房地产市场趋稳，下半年其对经济复苏的推动作用将逐步显现。

销售环比好转

从环比看，6月房地产销售数据进一步回暖。据克而瑞研究中心监测，80个重点城市6月前20日新建商品住宅累计成交量达1416万平方米，环比增长18%；重点35城项目开盘去化率自5月下旬便逐步企稳回升，增至52%。

房企的感受则更为明显。万科董事会主席郁亮日前在万科2021年年度股东大会上表示，进入6月后，房地产销售数据环比明显上升。克而瑞研究中心副总经理杨科伟认为，6月楼市成交环比增幅料维持在20%左右，同比降幅也将收窄。

政策密集出台，使得部分刚需和改善性需求持续释放。植信投资首席经济学家兼研究院院长连平预计，房地产市场或于二季度末迎来销售底。

从土拍市场看，加速回暖迹象更加明显。易居研究院智库中心发布的《百城土地成交报告》显示，6月前20日百城土地成交金额为1661亿元，较5月前20日增长53%。

克而瑞研究中心市场研究总监马千里表示，二季度以来，房地产市场利好政策不断，在“房住不炒”的大方针下，诸多地方优化了相应政策，意在盘活市场与提升购房积极性。市场预期的改善叠加集中供地城市土拍规则优化，在一定程度上提振了房企拿地的信心。

融资环境逐步改善

在销售环比回升的同时，房企融资环境也在持续改善，助力缓解房企现金流压力。

Wind数据显示，截至6月29日，房地产行业信用债发行数量为58只，较5月同期的43只明显增加。随着房地产市场的逐渐回暖，更多海外资金开始关注中资房地产债券的投资机会。据悉，美国对冲基金Gramercy Funds已购入2亿美元中资房地产债券，并将继续增持。

在房企融资环节，近期多家优质民营房企被监管机构选为示范房企，陆续发行人民币债券。同时，监管部门持续推动商业银行合理发放房地产开发贷款，重点支持优质房地产企业通过并购贷款和发行债券并购困难房地产企业优质项目。

从房企近期披露的融资计划看，境内融资利率普遍较低。6月29日，据上交所披露，保利发展2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第三期）已于6月28日发行，最终发行规模为20亿元。其中，品种一发行规模为10亿元，票面利率为3.00%；品种二发行规模为10亿元，票面利率为3.40%。

市场人士表示，在政策支持下，未来房企融资环境将持续改善。此外，融资环境的回暖，也让房企更有底气应对本轮偿债高峰。多家房企也在真金白银回购美元债，提振市场信心。

回暖势头料延续

展望下半年，随着各项支持政策的出台和逐步落地，房地产市场景气度有望持续回升。

销售和投资情况将进一步好转。专家表示，下半年房地产销售料好于上半年。“递延需求释放、政策刺激效果落地等因素，将推动下半年房地产销售同比增速好于上半年，这也意味着居民信贷规模将回升。”民生证券分析师周君芝称。

在房地产投资方面，连平预计，房地产投资可能于三季度触底企稳。在疫情得到有效控制的情况下，四季度有可能出现小幅回升。渤海证券研究所分析师周喜认为，房地产开发投资同比增速有望在四季度回升至4%左右。

郁亮日前表示：“短期市场已触底，市场恢复是一个缓慢、温和的过程。”连平认为，有必要从供需两端进一步推出有力度的政策举措，着力促进购房需求释放，改善房企融资环境，促进房地产市场平稳健康发展。比如，适度下调房贷利率、下调房贷首付比例、商业银行加快开发贷审批和发放速度、优化融资环境等。

中信证券首席经济学家诸建芳表示，预计房地产政策将围绕刚性和改善性需求充分发力，为房企和地产链转型提供时间窗口，并有力促进地方经济稳定增长。

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