房地产行业透视：论道三四线，谁在坚守，谁在撤离？

年初业绩会上，不少房企表示2019年投资重心将从三四线回归至一二线城市，半年过后的确初见成效，部分房企开始撤离三四线。那么重回二线战略进度如何?谁是上半年房企二线拿地之王?又有哪些房企继续在三四线抢地?这些城市该如何选择?
融创(01918)、万科上半年一二线拿地总量最多，规模房企二线拿地比例提升
2019年初，三四线城市的市场前景被看淡，三月份各大上市房企的业绩发布会上，回归一二线成为多家房企共同战略选择，以世茂、雅居乐、阳光城等为代表的典型房企都表示2019年投资重心将向高能级城市倾斜。
从部分表态房企投资动向来看：正荣集团1-6月新增土储有8成以上位于一二线城市，严格、高度执行了年初提出的“专注二线”战略;其次世茂、阳光城、中骏的新增土储中一二线占比也超过一半，相比2018年一二线城市的占比均提升了10%左右。
此外，规模房企投资集中在二线表现更为明显。旭辉、中海上半年一二线城市新增土储建面占比超过9成。相比2018年“激进”押注三四线，旭辉2019年明显大幅增加了一二线城市的拿地比例，较2018年全年上涨40个百分点。
拿地体量的绝对值方面，融创、万科大力拓储，2019年在一二线的新增土储建面都超过了1000万平方米，成为上半年在一二线城市拿地最多的企业，大型规模房企在高能级城市拿地上的优势依然显著。
百强聚集中西部核心二线，融创、万科、绿地拿地多、分布广
从一二线城市的百强拿地建面来看，拿地热点城市近半数来自中西部地区，如武汉、重庆均是2019年上半年最受百强房企青睐的城市。一方面这些城市房地产处于快速发展状态，供地较东部核心城市更加充足，另一方面中西部核心城市土地成交均价相对东部而言仍处于洼地，房企拿地的资金压力较小。
结合企业在各城市的拿地情况来看，融创、万科、绿地上半年在热点二线城市拿地体量较大、且拿地布局城市范围较广。融创上半年在武汉、重庆、天津、昆明等9个热点的二线城市均有拿地，尤其在武汉、重庆和济南新增土储较多。
部分企业拿地比较集中于单一城市，但拿地体量在该城市排名前列，属于城市深耕型：如电建通过收购武汉地产旗下的几个项目大幅提高了在武汉的土地储备，成为上半年在武汉新增土储最多的企业;此外金茂、滨江分别是昆明、杭州上半年新增土储建面最多的企业。
碧桂园(02007)、龙湖、旭辉在一二线城市拿地体量上低于融创、万科等，但拿地布局也非常广泛，其中包括一些非热点城市如大连、长春、石家庄等。此类城市目前吸引的知名开发商相对较少，在市场热度回暖前提前布局有助于低成本拿地，但同时也面临一定资金风险。
建业等企业三四线区域深耕，碧桂园仍是三四线的王
在部分房企已经纷纷“调转枪头”回归高能级城市的同时，还有另一部分仍然坚守在三四线城市拿地的企业：百强企业中建业等企业2019年三四线新增土储建面还在80%以上，跟2018年相比三四线占比不降反升。
此类企业一方面发源于三四线城市，另一方面还处于深耕三四线的阶段，战略上暂未向一二线城市扩张。例如，祥生专注深耕泛长三角区域，2019年新增土储尤其集中于诸暨、宣城等三四线城市，有着“深耕浙江省完成千亿销售”的销售目标。虽然三四线占比较高，但基本分布在优质城市，风险并不大;建业地产作为河南的龙头房企，其主要布局的二线城市仅有郑州，但企业在河南省内的影响力和辐射能力较强，郑州周边的三四线城市如开封、许昌、洛阳等都为其提供了较多的销售贡献。
绝对值方面，碧桂园毫无疑问仍是三四线拿地之王，2019年上半年碧桂园在三四线的新增土储建面近3500万平方米，占总新增土地建面的78%，比例与2018年全年的三四线拿地占比基本持平，碧桂园仍稳定以三四线城市为发展的大本营;其次绿地在三四线新增土储建面也突破千万平方米，占新增土储的6成左右。
三四线仍聚焦长三角，已通高铁城市备受青睐
在城市选择上，企业对二线城市和三四线城市的侧重区域有所不同：由于东部二线城市地价较高且供给量低，房企只能将聚焦中西部的二线城市拿地。但当拿地能级下降至三四线城市，长三角、珠三角的仍然是房企聚焦的重点区域。
百强房企上半年拿地总量最高的20个三四线城市中，长三角城市占据14席，珠三角仅有3个城市上榜，温州以超过500万平方米的成交建面位列第一，其次佛山和常州上半年百强拿地也超过100万平方米。
中西部和环渤海区域上榜三四线城市分别是成都和北京的卫星城，房企对于中西部三四线城市的投资态度谨慎。值得一提的是，百强拿地总量较高的20个三四线城市基本上都已经开通高铁，尚未开通的慈溪、阜阳和宿迁也已经在建设进程中，高铁给三四线城市带来的红利不容小觑。
值得一提的是，活跃在三四线拿地的城市也以10强房企为主，绿地、碧桂园、华润、融创、恒大和万科拿地超过50万平方米的重点三四线城市都在2个以上，也体现出三四线市场中本地开发商目前逐渐面临规模房企入侵的局面。绿地上半年在清远、慈溪、宿州、宣城和宿迁拿地建面在百强企业中排名前3，这些三四线城市中三个已有高铁通车，另外慈溪和宿迁高铁站已经选址或在建中，均在较短期内容进入高铁时代，符合绿地“高铁沿线布局”的战略。
整体来看，上半年在业绩发布会中提到要回归二线的企业基本都积极按照战略规划拿地，中西部二线城市成为开发商争相拿地的主要区域，重庆、武汉、西安、成都等城市的平均地价同比也有明显的上涨，市场热度提升。
与此同时还有部分区域深耕型的企业仍坚守三四线拿地，如祥生、中梁均以大本营为中心积极拿地，省内其他三四线城市是它们主要拿地城市;另外销售排名TOP10的企业中也有不少活跃在三四线城市拿地，以碧桂园、绿地等为首，企业在三四线拿地的侧重点仍在长三角、珠三角这样整体经济基本面优异的城市群内，已通高铁的城市尤其受到青睐。随着三四线热度逐渐衰退，开发商对三四线城市的市场预期普遍下调。
在此背景下，企业持续在三四线拿地需要更加谨慎，重点聚焦经济基本面、交通配套、人口、产业等诸多方面指标均表现优异的城市。

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