在推进城镇化过程中，三四线城市或扮演重要角色。不过，近几年不少三四线城市掀起大规模“造城运动”，当地楼市供应量急剧放大。中国证券报记者日前调查发现，部分三四线城市楼市库存的消化周期已达六年以上，面临“消化不良”风险。业内人士认为，虽然三四线城市发展潜力较大，但当前一些三四线城市楼市的供给已明显过剩，而这些城市的购房人群基数较小、购买力有限，短期去库存压力较大，开发商在三四线城市的布局趋于谨慎。
开发商布局渐趋谨慎
持续两年的房地产调控，给三四线楼市带来了发展机遇。由于这些城市多数不在限购范围内，一些小城市吸引了大量开发商进入，刺激了当地房地产市场繁荣。然而，快速扩张后引发的“消化不良”问题也在逐步显现。
张越（化名）是沪市一家中小上市房企的业务负责人。由于地处北方，公司大部分业务都围绕北京周边开展。在调控影响下出现的三四线楼市投资热潮曾让张越的团队动过心。
“公司之前没有涉足三四线城市，但有过这方面的投资考虑，不过我和同事去这类城市考察后，感觉风险还是有点大。”张越所考察的三四线城市是浙江、广东等地的中小城市，这些城市在近两年内推出了大量土地，有不少开发商进入，楼市供应量大幅提升。
“其实看过就知道，这么大的供应量根本不是小城市能够消化的。”张越认为，大部分三四线城市的购房人群主要是当地居民以及周边地区的购房者，且三四线城市年轻人外流情况严重，实际需求十分有限。“这些城市大多数人的月均工资不过一两千元，有些楼盘价格甚至已经高达近万元，房价恐怕存在一定‘泡沫’。”张越坦言，公司目前暂时不打算进入三四线城市，仍看好一二线城市的发展。
今年以来，不少房企提出了战略转型计划。新华联（000620）就提出“立足北京，有选择地进入经济发达地区的二线、三线城市”的战略布局。临近年底，公司对旗下的项目进行整合，将持有的惠州市国力房地产开发有限公司100%股权作价2.86亿元转让，同时加大了在北京地区的投入。
与之相比，一家业务主要集中在二三线城市的上市房企相关人士则表示，公司目前还没有计划调整战略布局。“有些城市的住宅供应量确实比较大，但短期内对公司的影响有限。公司已经加大了对销售节奏的控制。”
无论是退出还是坚守，部分三四线楼市快速放量的供应都是悬在开发商头上的利刃。联达地产机构董事长杨少锋认为，三四线城市供应量加大，开发商的去化速度必然受到影响，这会对中小房企的资金链产生压力。总体来看，开发商在三四线城市的投资应该更加谨慎。
部分城市现“消化不良”
一架接一架高耸的塔吊、大面积的建筑工地、连成片的新建楼房……这几乎成为近几年很多中小城市的“缩影”。中国证券报记者走访芜湖等三四线城市发现，这些城市的楼市供应不断加大，而建成的楼房大量空置，部分小区周边一片荒芜。
近年来，我国城镇化步伐加快，众多城市的房地产市场迎来发展良机。但在供给迅速增加同时，一些城市开始出现“供应过剩”、“消化不良”的风险。
“之所以有很多开发商选择去三四线城市，主要是过去的判断比较乐观，同时三四线城市大多不在限购范围内，调控压力比较小，但这些城市本身存在很多问题。”中国房地产学会副会长陈国强在接受中国证券报记者采访时指出，三四线城市的楼市支撑能力不强，每年新增人口和可吸纳的外来资金有限，再加上地方政府近几年出让的土地充足，造成了局部地区楼市供给过剩的情况。
中国指数研究院数据显示，2009年以来，我国部分三四线城市住宅市场供应规模增长较快，营口、南通、烟台、佛山等地的土地供应总量位居全国前列，待开发量在3000-8000万平方米之间。仅从2011年到今年11月末，营口住宅用地成交面积就接近1200万平方米，几乎是北京同期成交面积的2倍。
业内人士指出，由于土地供应量过高，在售住宅项目规模庞大，这些城市的消化时间在6年以上。相比之下，北京现有土地存量消耗时间不足两年半，上海和广州则分别不足一年半和一年。
“很多城市可供应量和后续供应量相对当地的购买力已经明显过剩，这将导致供求失衡。”陈国强直言，开发商要想在这些城市获得较高收益很困难。
杨少锋也表示，三四线城市房地产发展滞后，土地供应并不规范。再加上三四线楼市中小房企居多，对风险承受力有限，市场供给过剩会对房企经营产生很大影响。
中原地产市场研究部总监张大伟认为，不可否认个别城市存在供应压力，但并不能认为三四线楼市都存在泡沫。“与房价相比，三四线城市的土地价格远低于一二线城市，而且大多数项目销售顺畅。虽然房企在三四线城市的平均周转速度要低一些，但仍然享有土地升值和产品溢价。”张大伟直言，至少在明年，三四线楼市应不会有崩盘风险。未来房企进入三四线城市的大趋势不会发生改变。
供给压力或长期存在
尽管部分三四线城市面临供给压力，但相对较低的土地价格和运营成本是吸引开发商涌入的“卖点”。相比之下，一二线城市投资门槛不断提高，已迫使中小房企转战三四线城市。
较高的土地价格无疑是挡住众多中小开发商进入一二线城市的最大障碍。近期，北京、上海、深圳、南京等地相继成交一批高价地块，土地成交总价均在数十亿元，楼面地价也维持在较高水平。可以看到，频频在一二线城市出手拿地的，大多是大型房企。仅11月，万科、保利、中海等大型房企便在一二线城市斩获了多宗地块。
张大伟表示，由于一二线城市的土地价格越来越高，房企之间的竞争日趋激烈，市场空间相对收窄。这也迫使部分房企进入三四线城市寻找发展机遇。
除了一二线城市的“挤出效应”外，城镇化发展也为三四线城市提供了长远的政策红利。“三四线城市的发展是未来我国经济发展的着力点之一，将会起到更重要的作用。在政策的扶持下，三四线楼市需求有望增加。”张大伟直言。
尽管如此，面对三四线城市的巨大市场空间，开发商如何进行有效开发、能否适应当地市场，仍然是各家房企需要冷静思考的问题。
业内人士指出，开发商涌入三四线城市首先面对的就是“本土化”问题。由于三四线城市的主要购房人群为当地及周边居民，地域色彩较一二线城市更为浓重。这就需要开发商适应当地需求特点，推出适合的产品。同时，来自三四线城市同城中小开发商的竞争也不可小觑，而通常情况下，这些开发商的拿地成本更低。
当前楼市已经开始回暖，不仅是一二线城市成交量大幅提升，三四线城市的量价也出现上涨。不过，与一二线城市率先“发力”相比，大多数三四线城市还处于底部回升的过程。
中国指数研究院数据显示，11月全国百城（新建）住宅平均价格连续第6个月环比上涨。北京、上海等十大重点城市住宅均价年内首次出现“双涨”，环比、同比分别上涨了0.39%和0.15%。营口、贵阳、淮安、佛山等三四线城市也出现环比增长。相比之下，温州、金华11月的房价环比下降了2.56%和2.87%；南通、鄂尔多斯（600295）、惠州等城市的房价也有不同程度下滑。
“今年全国楼市都在复苏，只不过各地的复苏点不一样。”张大伟指出，京沪等一线城市在4月、5月就结束以价换量，楼市出现回暖。而二线城市到9月、10月才结束以价换量。从市场表现看，三四线城市同比去年已经出现好转，正处底部复苏的提速过程中。未来三四线城市的发展速度肯定要超过以前。
业内人士指出，今年三四线楼市已现回暖迹象。不过，由于人口基数低，实际需求有限，要消耗过去几年快速扩张拿地和在建项目，还需要相当长时间。这些城市的供应压力或将长期存在，开发商在三四线楼市的投资需要更加谨慎。
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